Chọn hướng căn hộ và chọn tầng ở khu Đông TP.HCM

Trong cùng một toà nhà, hai căn giống hệt nhau về mặt bằng có thể chênh nhau vài trăm triệu đồng chỉ vì khác tầng và khác hướng. Phần chênh đó không nằm trong hợp đồng dưới dạng lời giải thích, và cũng không hoàn lại được nếu chọn sai.

Đây lại là quyết định hay được chốt trong mười phút ở bàn bán hàng. Bài này tách từng đánh đổi khi chọn hướng căn hộ và chọn tầng ở khu Đông TP.HCM, kèm những thứ người mua tự kiểm được.

Hướng nào tốn tiền điện nhất

Xem ảnh lớn

Theo Đài Khí tượng Thuỷ văn khu vực Nam Bộ, mùa mưa ở TP.HCM và Nam Bộ thường bắt đầu khoảng giữa tới cuối tháng 5 và kéo tới cuối tháng 11, gắn với gió mùa Tây Nam. Nửa còn lại của năm là mùa khô, nắng mạnh và ít mưa.

Từ đó ra bốn nhóm. Mặt tây và tây nam nhận nắng chiều gay gắt quanh năm, đây là mặt tốn tiền điện làm mát nhất và cũng là mặt làm rèm, sàn gỗ bạc màu nhanh nhất. Mặt tây nam còn hứng mưa tạt trong mùa mưa, nên ban công hướng này phơi đồ khó và cửa kính bẩn nhanh.

Mặt đông và đông nam nhận nắng buổi sáng, cường độ dịu hơn và tắt trước giờ nóng nhất trong ngày. Mặt bắc và đông bắc nhận ít nắng trực tiếp nhất, đổi lại phòng dễ thiếu sáng tự nhiên vào mùa mưa, buổi trưa vẫn phải bật đèn.

Ranh giới phải nói rõ: hướng chỉ là một biến trong nhiều biến. Một căn hướng tây bị toà bên cạnh che phần chiều muộn có thể mát hơn một căn hướng tây trống trải, ví dụ về cách hai khối nhà che nhau nằm ở bài hai tháp chữ L Urban Green. Đọc chữ ghi hướng trên bảng hàng thì chưa kết luận được gì.

Chọn tầng: mỗi nhóm tầng đổi một thứ khác nhau

Xem ảnh lớn

Tầng thấp được cái ra vào nhanh, ít phụ thuộc thang máy, và khi mất điện thì đi bộ được. Đổi lại nó gần đường hơn nên chịu nhiều tiếng ồn và bụi hơn, đồng thời dễ bị khối nhà đối diện che sáng.

Tầng giữa thường là vùng cân bằng và cũng là vùng đông người chọn nhất, nên hàng ở nhóm này ít khi được chiết khấu. Tầng cao đổi lại bằng tầm nhìn và mức ồn thấp hơn, nhưng gió mạnh khiến việc mở cửa và phơi đồ khó hơn, và mọi thứ đều phụ thuộc thang máy.

Con số kiểm được ở đây là số căn dùng chung một thang máy trên tầng của bạn. Đếm cửa căn hộ trên hành lang rồi chia cho số thang thật sự đang chạy, con số này nói về thời gian chờ giờ đi làm chính xác hơn mọi lời giới thiệu.

Việc làm được ngay: đi thang bộ từ căn định mua xuống mặt đất một lần và bấm giờ. Đó là con số bạn sẽ phải sống chung vào ngày thang máy bảo trì hoặc mất điện, và nó khác hẳn giữa tầng 8 với tầng 20.

View sông ở khu Đông cần kiểm những gì

Sông Sài Gòn uốn quanh phía đông và nam của khu vực này, nên chữ view sông xuất hiện dày trong mọi bảng hàng. Vấn đề là tầm nhìn tới sông thường đi qua các lô đất chưa xây, và lô đất chưa xây thì có ngày sẽ xây.

Cách kiểm gồm ba bước. Đứng ở đúng căn định mua và đếm xem giữa bạn với mặt sông còn bao nhiêu lô trống. Hỏi quy hoạch chiều cao của những lô đó, đây là thông tin thuộc hồ sơ quy hoạch phường chứ không phải bí mật của bên bán. Cuối cùng, yêu cầu bên bán chỉ rõ trong hợp đồng có điều khoản nào cam kết về tầm nhìn không, câu trả lời gần như luôn là không.

Đi kèm chuyện gần sông là chuyện ngập. Một phần khu vực này là vùng trũng và chịu ảnh hưởng triều cường, chúng tôi viết riêng ở bài Vạn Phúc City có ngập không. Người mua tầng cao vẫn nên quan tâm, vì hầm xe và lối ra vào nằm ở mặt đất.

Phần chênh giá theo tầng và hướng do ai đặt

Mức cộng thêm theo tầng và theo hướng là do bên bán đặt trong bảng giá, không phải một chuẩn chung của thị trường. Nghĩa là nó thương lượng được, và trước hết là kiểm chứng được.

Cách làm: xin bảng giá đầy đủ của cả toà thay vì chỉ vài căn được giới thiệu, rồi tự so hai căn cùng diện tích cùng mặt bằng nhưng khác tầng để thấy đúng bước giá. Nếu bên bán chỉ đưa được giá của những căn đang cần bán, đó cũng là một thông tin về tình trạng hàng.

Thêm một điều nên hỏi thẳng: giá chào của tháng nào. Giá chào là giá bên bán mong muốn tại một thời điểm, không phải giá chốt, và hai con số này lệch nhau là chuyện bình thường.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, thứ tự ưu tiên hợp lý với phần lớn người mua để ở là hướng trước, tầng sau. Hướng quyết định tiền điện và mức dễ chịu hằng ngày trong suốt thời gian ở, còn chênh lệch giữa tầng 12 và tầng 18 thì phần lớn hộ gia đình quên sau vài tháng.

Nói phần bất lợi cho việc bán hàng: chúng tôi không có số liệu đo tiêu thụ điện theo hướng căn hộ ở các dự án khu Đông, nên không đưa ra con số tiết kiệm được bao nhiêu tiền mỗi tháng. Ai đưa ra con số đó cho bạn thì nên hỏi họ đo ở đâu, vào mùa nào và với thói quen dùng máy lạnh thế nào.

Người phù hợp với việc chọn kỹ là ai mua để ở lâu dài. Người mua để cho thuê thì nên ưu tiên tiêu chí khách thuê quan tâm, thường là số phòng ngủ và khoảng cách tới nơi làm việc, hơn là hướng.

Đang cân vài căn khác tầng khác hướng, bạn có thể xem căn hộ đang bán hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm hướng và khoảng tầng mong muốn, chúng tôi lọc sẵn danh sách theo đúng hai tiêu chí đó kèm giá chào của từng căn.

Hướng nào là hướng tốt nhất cho căn hộ ở TP.HCM?

Xét riêng nắng thì mặt đông và đông nam dễ chịu hơn cả, còn mặt tây và tây nam nóng nhất vào buổi chiều. Nhưng khối nhà che nhau có thể đảo ngược kết luận này, nên phải xem đúng căn vào khoảng 15h tới 16h30.

Tầng bao nhiêu là hợp lý nhất?

Không có tầng chuẩn, chỉ có đánh đổi. Tầng thấp thắng về ra vào và tình huống mất điện, tầng cao thắng về tầm nhìn và tiếng ồn, và cả hai đều bị số căn dùng chung một thang máy chi phối.

View sông có được cam kết trong hợp đồng không?

Gần như không. Hãy đếm số lô đất trống giữa căn của bạn với mặt sông, hỏi quy hoạch chiều cao của những lô đó, và coi tầm nhìn hiện tại là thứ có thể thay đổi.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #ChonHuongCanHo #ChonTangCanHo #KhuDongTPHCM #MuaCanHo #ViewSong #CanHoThuDuc #KinhNghiemMuaNha #TheRealEstateVn