Cọc thuê văn phòng: mấy tháng, giữ thế nào và khi nào mất cọc

Cọc thuê văn phòng ở TP.HCM phổ biến là ba tháng tiền thuê. Với một sàn 100 m2 giá chào 400 nghìn đồng mỗi m2 một tháng, đó là 120 triệu đồng nằm trong tay bên cho thuê suốt kỳ hạn, và là khoản hay bị treo lại nhất lúc bàn giao.

Bài này nói rõ cọc thuê văn phòng chịu quy định nào, khi nào mất, khi nào đòi được, và những việc cần làm ngay từ ngày nhận mặt bằng để không phải tranh luận sau này.

Cọc mấy tháng và khoản đó thật ra là gì

Xem ảnh lớn

Trong các hợp đồng văn phòng mà TheRealEstate.Vn đọc tại TP.HCM, mức cọc phổ biến là ba tháng tiền thuê, một số toà nhỏ nhận hai tháng, còn mặt bằng lớn hoặc khách thuê mới thành lập có thể bị yêu cầu cao hơn.

Điều ít người để ý là chữ cọc trong thực tế gộp hai khoản khác nhau. Khoản thứ nhất là tiền đặt cọc giữ chỗ, đưa trước khi ký hợp đồng chính thức, để bảo đảm hai bên sẽ ký. Khoản thứ hai là tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng, thường bằng ba tháng tiền thuê, nộp khi ký và giữ tới lúc thanh lý.

Ranh giới này quan trọng vì hai khoản chịu cách xử lý khác nhau khi có tranh chấp, dù trong hợp đồng chúng hay được viết chung một chữ. Đọc kỹ xem điều khoản của bạn gọi khoản tiền đó là gì và gắn với nghĩa vụ nào.

Điều 328 áp dụng lúc nào, không áp dụng lúc nào

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khoản 2 của điều này định rõ: nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối giao kết thì mất cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc.

Điều cần nhớ: quy tắc trả gấp đôi đó gắn với giai đoạn giữ chỗ và giao kết hợp đồng. Sau khi hợp đồng thuê đã ký và đang chạy, khoản tiền ba tháng bạn nộp thường mang tính bảo đảm thực hiện hợp đồng, và việc trừ vào đâu do chính các điều khoản trong hợp đồng quyết định.

Việc làm được ngay là yêu cầu hợp đồng ghi thành một điều riêng: khoản tiền bảo đảm được hoàn trong bao nhiêu ngày kể từ ngày thanh lý, được trừ vào những nghĩa vụ nào, và bên cho thuê phải xuất bảng kê từng khoản trừ.

Sáu chỗ hay bị trừ tiền lúc trả mặt bằng

Xem ảnh lớn

Hạng mục hay bị trừ nhất là hoàn trả nguyên trạng: vá lỗ khoan trên tường và trần, bóc decal dán kính, sơn lại phần tường đã đổi màu, tháo vách ngăn và hệ thống điện mạng đã thi công thêm. Kế đó là tiền điện nước và phí quản lý của kỳ cuối chưa chốt, phí điện lạnh ngoài giờ còn nợ, và các khoản phạt do vi phạm nội quy toà nhà.

Chỗ dễ tranh luận nhất là ranh giới giữa hao mòn tự nhiên và hư hỏng do sử dụng. Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Tường ố nhẹ và sơn phai màu theo thời gian thuộc nhóm hao mòn tự nhiên; tường sứt vỡ do va đập, sàn thủng do khoan bắt vít thì không.

Khoản thứ sáu ít ai lường: mốc báo trước. Phần lớn hợp đồng ở TP.HCM đòi bên thuê báo trước 60 tới 90 ngày nếu không gia hạn. Báo trễ một ngày cũng có thể bị coi là chấm dứt sớm, và điều khoản phạt chấm dứt sớm thường lấy thẳng vào tiền cọc. Trình tự bàn giao đầy đủ chúng tôi viết theo từng mốc ở bài hoàn trả mặt bằng văn phòng khi hết hợp đồng.

Giữ cọc thế nào để lấy lại đủ

Chụp toàn bộ hiện trạng mặt bằng trong ngày nhận, đủ bốn mặt tường, trần, sàn, hệ thống điện lạnh và các vết sẵn có, rồi giữ bộ ảnh đó tới khi nhận đủ cọc. Không có ảnh thì mọi tranh luận sau này đều bất lợi cho bên thuê.

Trước khi thi công bất cứ thứ gì, xin xác nhận bằng văn bản của ban quản lý về việc được phép làm và về việc có phải tháo dỡ khi trả hay không. Cuối cùng, khi thanh lý, đừng ký biên bản bàn giao trước khi đọc bảng kê các khoản trừ, vì chữ ký ở đó thường được hiểu là đã đồng ý toàn bộ.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, tiền cọc không phải khoản để mặc cả xuống, mà là khoản để làm rõ. Một bên cho thuê chịu ghi cụ thể ngày hoàn trả và cách tính từng khoản trừ đáng tin hơn một bên chấp nhận giảm cọc xuống hai tháng nhưng để điều khoản mở.

Nói thẳng phần bất lợi cho việc bán hàng: sàn môi giới không giữ tiền cọc và không quyết định được việc bên cho thuê hoàn cọc nhanh hay chậm. Việc chúng tôi làm được là đối chiếu điều khoản trước khi bạn ký và có mặt lúc bàn giao, còn phần còn lại nằm ở hợp đồng và ở bộ ảnh bạn chụp ngày nhận nhà.

Đang tìm mặt bằng cho kỳ hạn tiếp theo, bạn có thể xem văn phòng cho thuê tại TP.HCM hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm diện tích và ngân sách, chúng tôi gửi lại danh sách có ghi sẵn mức cọc và phí quản lý của từng sàn.

Trả mặt bằng trước hạn hợp đồng có mất cọc không?

Phụ thuộc vào điều khoản chấm dứt sớm trong chính hợp đồng của bạn. Phần lớn hợp đồng văn phòng cho phép bên cho thuê giữ toàn bộ tiền bảo đảm trong trường hợp này, nên hãy đọc kỹ điều khoản đó trước khi ký chứ đừng đọc lúc muốn đi.

Bên cho thuê chậm hoàn cọc thì làm gì?

Trước hết đối chiếu với thời hạn hoàn trả ghi trong hợp đồng và gửi văn bản nhắc kèm biên bản thanh lý. Nếu hợp đồng không ghi thời hạn thì việc đòi sẽ khó hơn nhiều, và đây chính là lý do phải yêu cầu ghi rõ số ngày ngay từ lúc ký.

Cọc có được trừ vào tiền thuê tháng cuối không?

Chỉ khi hợp đồng cho phép. Nhiều hợp đồng ghi rõ tiền bảo đảm không được dùng để cấn trừ tiền thuê, vì bên cho thuê muốn giữ nguyên khoản này tới lúc kiểm tra hiện trạng mặt bằng.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #CocThueVanPhong #ThueVanPhongTPHCM #HopDongThueVanPhong #HoanTraMatBang #KinhNghiemThueVanPhong #ChiPhiThueVanPhong #VanPhongChoThue #TheRealEstateVn