Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất: những điều khoản dễ mất tiền nhất

Tiền cọc mua nhà đất thường được chuyển sau một buổi đi xem và vài tin nhắn. Đó cũng là khoản đầu tiên có thể mất trắng, và mất theo cách rất khó cãi vì chính người mua đã ký vào giấy.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chỉ dài một hai trang, nhưng bốn dòng trong đó quyết định ai mất tiền nếu giao dịch không đi tới công chứng.

Mất cọc và đền cọc theo Bộ luật Dân sự 2015

Xem ảnh lớn

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc. Nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.

Cụm trừ khi có thoả thuận khác là chỗ đáng chú ý nhất. Vì mức phạt cọc do hai bên tự thoả thuận, dòng chữ trong hợp đồng quan trọng hơn con số tiền đã chuyển. Bản do bên bán soạn sẵn thường ghi bên mua bỏ cọc thì mất, còn bên bán đổi ý thì chỉ trả lại tiền, không phạt gì thêm.

Việc làm được ngay: đọc lại hai câu về nghĩa vụ của hai bên và kiểm tra chúng có đối xứng không. Không đối xứng thì yêu cầu sửa, hoặc chấp nhận rằng bạn đang giữ phần rủi ro nhiều hơn.

Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc, nên hãy hẹn sẵn ngày ra phòng công chứng ngay trong hợp đồng đặt cọc.

Bốn điều khoản dễ mất tiền nhất

Thứ nhất là thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng. Ghi một ngày cụ thể, đừng ghi trong thời gian sớm nhất. Kèm theo là cách xử lý khi một bên xin dời lịch: dời tối đa mấy ngày, báo trước bao lâu.

Thứ hai là ai chịu thuế và lệ phí. Người bán chịu thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, người mua chịu lệ phí trước bạ 0,5%, nhưng hai bên được thoả thuận khác. Không ghi rõ thì tới ngày công chứng mới cãi nhau, và bên nào cũng có lý.

Thứ ba là cam kết về tình trạng pháp lý. Bên bán phải cam kết nhà đất không đang tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc diện thu hồi, và nếu đang thế chấp thì phải giải chấp trước ngày công chứng. Kèm theo là hậu quả nếu cam kết đó sai, thường là hoàn cọc và phạt.

Thứ tư là hiện trạng bàn giao. Ghi rõ ngày giao nhà, tình trạng nội thất và phần xây thêm có được giữ lại hay không. Chuyện chủ nhà tháo mang đi máy lạnh, đèn chùm, cả bồn tắm sau khi nhận đủ tiền không hiếm như nhiều người tưởng.

Sáu thứ phải kiểm tra trước khi chuyển tiền

Xem ảnh lớn

Bắt đầu từ người ký. Đối chiếu tên trên giấy chứng nhận với căn cước của người đang ngồi trước mặt bạn. Người ký là con cái, người thân hay môi giới thì phải có hợp đồng uỷ quyền công chứng, và đọc kỹ phạm vi uỷ quyền có gồm quyền nhận tiền cọc không.

Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng thì cả hai cùng ký, hoặc người ký phải có văn bản đồng ý của người còn lại. Nhà đồng sở hữu thì cần chữ ký của tất cả. Thiếu một chữ ký, hợp đồng chuyển nhượng sau này có thể bị tuyên vô hiệu.

Tiếp theo là bốn thứ tra được ở cơ quan nhà nước: tình trạng thế chấp xem ở trang bổ sung của giấy chứng nhận và ở văn phòng đăng ký đất đai, quy hoạch và lộ giới hỏi phòng quản lý đô thị nơi có nhà đất, tình trạng tranh chấp hỏi uỷ ban nhân dân phường xã, diện tích thực tế thì đo lại tại chỗ rồi đối chiếu bản vẽ trong giấy chứng nhận.

Nhà đẹp, giá tốt, chủ nhà giục ký gấp vì có người khác đang hỏi là tổ hợp khiến người mua bỏ qua đúng bốn việc trên. Chưa kiểm tra xong thì chưa chuyển tiền.

Chuyển tiền thế nào để có bằng chứng

Chuyển khoản và ghi nội dung rõ ràng, chẳng hạn tiền đặt cọc mua nhà đất theo hợp đồng ngày nào, giữa ai với ai. Trả tiền mặt thì phải có giấy biên nhận ghi số tiền bằng số và bằng chữ, lý do, ngày tháng và chữ ký bên nhận.

Chuyển đúng vào tài khoản của người đứng tên trên giấy chứng nhận. Chuyển cho môi giới hoặc người thân của chủ nhà là chỗ rất khó gỡ về sau, vì người nhận tiền không phải người có nghĩa vụ bán.

Muốn chắc hơn, hai bên có thể ra phòng công chứng chứng nhận hợp đồng đặt cọc, hoặc mời thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền. Vi bằng chỉ ghi nhận sự việc, không thay được việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Với nhà ở hình thành trong tương lai mua trực tiếp từ chủ đầu tư, luật đặt thêm một mức trần: chủ đầu tư chỉ được thu cọc tối đa 5% giá bán và chỉ khi nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Các mốc tiền còn lại chúng tôi liệt kê trong bài mua căn hộ lần đầu, từ đặt cọc đến sổ hồng.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, phần lớn người mua đàm phán rất kỹ giá bán rồi ký hợp đồng đặt cọc trong mười phút. Trong khi giá thì hai bên đã thống nhất rồi, còn hợp đồng đặt cọc mới là chỗ quyết định chuyện gì xảy ra khi mọi thứ không như dự tính.

Một câu bất lợi cho việc bán hàng nhưng đúng: bên bán từ chối ghi hậu quả đối xứng, từ chối cam kết về tình trạng pháp lý, hoặc thúc bạn chuyển tiền trước khi cho xem giấy chứng nhận bản chính, thì căn nhà đó dù đẹp tới đâu cũng nên bỏ qua. Mất cọc một lần thường bằng nhiều tháng thu nhập.

Cần người đi cùng ở khâu đối chiếu giấy tờ và soạn điều khoản đặt cọc, bạn có thể gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm địa chỉ nhà đất và khoảng giá, hoặc xem trước nhà phố đang bán để so với căn bạn đang cân nhắc. Các loại hình còn lại đang bán nằm ở trang mua bán.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Hai bên tự ký vẫn có hiệu lực, miễn nội dung không trái luật. Nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, nên hãy ghi sẵn ngày ra công chứng ngay trong hợp đồng đặt cọc.

Bên bán đổi ý không bán nữa thì người mua được gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương, trừ khi hai bên đã thoả thuận mức khác. Vì vậy phải kiểm tra xem hợp đồng có ghi thoả thuận nào làm nhẹ nghĩa vụ của bên bán hay không.

Đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý?

Với nhà đất của cá nhân, luật không quy định mức trần, hai bên tự thoả thuận. Cọc quá thấp thì bên bán dễ đổi ý, cọc quá cao thì người mua gánh rủi ro lớn hơn. Nguyên tắc an toàn là chỉ nâng mức cọc sau khi đã kiểm tra xong sáu thứ nêu trên.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #HopDongDatCoc #MuaBanNhaDat #Dieu328BoLuatDanSu #MatCoc #PhapLyNhaDat #KinhNghiemMuaNha #CongChungChuyenNhuong #ThueTruocBa #TheRealEstateVn