Kinh nghiệm thuê căn hộ chung cư TP.HCM: giấy tờ, đặt cọc và các khoản phí

Thuê căn hộ chung cư ở TP.HCM hiếm khi hỏng ở khâu chọn nhà. Nó hỏng ở những việc làm trước lúc ký: chuyển cọc cho người không có quyền cho thuê, hợp đồng không ghi ai trả phí quản lý, nhận nhà mà không lập biên bản nội thất.

Ba việc đó mất chưa tới một buổi để làm cho đúng, và mỗi việc đều đứng giữa bạn với khoản tiền cọc một tới hai tháng thuê. Dưới đây là thứ tự nên làm.

Xem ảnh lớn

Kiểm tra người cho thuê trước khi bàn giá

Xin xem giấy chứng nhận quyền sở hữu, thường gọi là sổ hồng. Chung cư mới bàn giao chưa ra sổ thì xem hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư. Đối chiếu tên trên giấy tờ với căn cước công dân của người đang ngồi trước mặt bạn.

Người ký là người thân, môi giới hay công ty quản lý tài sản thì phải có giấy uỷ quyền cho thuê, và giấy này nên được công chứng. Uỷ quyền miệng không giúp gì cho bạn khi chủ nhà thật xuất hiện.

Trường hợp thuê lại từ người đang thuê, phải có văn bản chủ nhà đồng ý cho thuê lại. Thiếu văn bản đó, hợp đồng của bạn có thể bị chấm dứt bất cứ lúc nào và tiền cọc thì đòi lại rất khó, vì người nhận cọc lúc này không phải chủ nhà.

Hợp đồng thuê nhà, những điều khoản đáng đọc kỹ

Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng theo Luật Nhà ở 2023, hai bên tự ký vẫn có hiệu lực, muốn công chứng thì vẫn làm được.

Những chỗ cần đọc chậm: thời hạn thuê, giá thuê giữ cố định trong bao lâu và khi nào chủ nhà được tăng, ai trả phí quản lý, ai trả tiền sửa chữa khi thiết bị hỏng, điều kiện chấm dứt sớm cùng số ngày báo trước của cả hai bên, và quyền của người thuê nếu chủ nhà bán căn hộ giữa kỳ hạn.

Hợp đồng phải kèm phụ lục liệt kê nội thất và thiết bị, mỗi món ghi tình trạng thực tế. Chụp ảnh vết xước sofa, vết ố tường, tình trạng máy lạnh và bếp rồi đính kèm. Ghi chỉ số điện nước ngày nhận nhà và để hai bên ký vào. Phần này mất khoảng ba mươi phút và là căn cứ duy nhất khi thanh lý hợp đồng.

Đặt cọc bao nhiêu và mất cọc khi nào

Mức phổ biến ở TP.HCM là một đến hai tháng tiền thuê, thường trả cùng kỳ thuê đầu tiên vào ngày nhận nhà.

Giấy nhận cọc phải ghi số tiền, lý do cọc, hạn ký hợp đồng chính thức, trường hợp nào bên nhận cọc phải trả lại và trường hợp nào bên đặt cọc mất cọc. Theo Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì mất cọc; nếu bên nhận cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tương đương, trừ khi hai bên thoả thuận khác.

Hai việc không nên làm: chuyển cọc cho người chưa chứng minh được quyền cho thuê, và đặt cọc khi mới xem ảnh chứ chưa vào căn hộ thật. Tin đăng dùng ảnh của căn khác trong cùng toà là chuyện thường gặp.

Các khoản phải trả hằng tháng ngoài tiền thuê

Phí quản lý tính theo mét vuông, phần lớn chung cư ở TP.HCM thu theo diện tích thông thuỷ. Hợp đồng phải ghi rõ ai trả, vì đây là khoản gây tranh cãi nhất sau khi dọn vào.

Xem ảnh lớn

Kế đến là điện, nước, internet, phí gửi xe máy và ô tô, phí làm thẻ cư dân hoặc thẻ thang máy. Hỏi ban quản lý xem bãi xe còn suất ô tô không, nhiều toà nhà đã kín chỗ và phải gửi bên ngoài.

Giá điện thì theo quy định hiện hành, chủ nhà không được thu cao hơn giá bán lẻ điện sinh hoạt của Nhà nước, và cứ bốn người thuê được tính là một hộ để chia định mức bậc thang. Hỏi ngay từ buổi xem nhà: điện tính theo bậc thang hay giá khoán.

Nhiều ban quản lý còn thu tiền ký quỹ khi cư dân chuyển đồ vào và ra, hoàn lại nếu thang máy và hành lang không hư hỏng. Khoản này nên hỏi trước để không bị bất ngờ vào đúng ngày chuyển nhà.

Xem căn hộ, những chỗ hay bỏ sót

Mở hết vòi nước và xả bồn cầu để thử áp lực nước và tốc độ thoát. Nhìn kỹ góc trần, chân tường nhà vệ sinh và khu dưới chậu rửa, vết ố vàng ở đó là dấu hiệu thấm.

Bật điều hoà từng phòng xem có lạnh sâu và có chảy nước không, cắm thử sạc vào từng ổ điện, kiểm tra bình nóng lạnh, bếp, máy hút mùi và máy giặt.

Ra ban công xem hướng nắng, đứng vài phút trong phòng ngủ để nghe tiếng ồn từ đường và từ buồng kỹ thuật. Ghé ban quản lý hỏi nội quy: giờ được chuyển đồ, quy định nuôi thú cưng, quy định về cho thuê ngắn ngày trong toà nhà.

Nếu đang phân vân giữa thuê nguyên căn của chủ nhà và thuê một chỗ đã có sẵn dịch vụ, bài căn hộ dịch vụ và căn hộ chung cư khác nhau thế nào so sánh chi tiết hai cách tính tiền.

Thủ tục sau khi nhận nhà

Đăng ký tạm trú theo Luật Cư trú 2020. Bạn có thể khai báo qua ứng dụng VNeID hoặc tới công an phường nơi có chung cư; chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp giấy tờ để bạn hoàn tất thủ tục.

Mang hợp đồng tới ban quản lý làm thẻ cư dân, đăng ký biển số xe và khai danh sách người ở. Giữ lại toàn bộ biên lai điện nước, phí dịch vụ và biên bản bàn giao cho tới ngày trả nhà, đó là thứ bạn cần khi đối chiếu để lấy lại cọc.

Cần danh sách căn hộ đúng khu và đúng ngân sách, bạn có thể xem căn hộ cho thuê tại TP.HCM hoặc liên hệ TheRealEstate.Vn để chúng tôi lọc và đi xem cùng.

Thuê chung cư có bắt buộc công chứng hợp đồng không?

Không bắt buộc. Luật Nhà ở 2023 chỉ yêu cầu công chứng khi các bên có nhu cầu, hợp đồng hai bên tự ký vẫn có hiệu lực. Quan trọng hơn việc công chứng là kiểm tra giấy tờ sở hữu và giấy uỷ quyền của người ký.

Chủ nhà bán căn hộ giữa kỳ hạn thuê thì người thuê có phải dọn đi không?

Không phải dọn đi ngay. Khi căn hộ đổi chủ, hợp đồng thuê đang còn hiệu lực vẫn được tiếp tục thực hiện cho tới hết thời hạn, trừ khi các bên thoả thuận khác. Vì vậy nên ghi rõ điều khoản này trong hợp đồng ngay từ đầu.

Trả nhà trước hạn có lấy lại được tiền cọc không?

Trả trước hạn mà chủ nhà không có lỗi thường bị coi là vi phạm hợp đồng và mất cọc. Hai cách gỡ hay dùng là báo trước đúng số ngày hợp đồng quy định, hoặc giới thiệu khách thuê thay thế để chủ nhà không bị trống nhà, khi đó nhiều chủ nhà đồng ý trả lại phần lớn tiền cọc.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #ThueChungCu #ThueCanHoTPHCM #KinhNghiemThueNha #HopDongThueNha #TienCocThueNha #PhiQuanLyChungCu #DangKyTamTru #CanHoChoThue #TheRealEstateVn