Phí bảo trì 2% căn hộ: ai giữ tiền và dùng vào việc gì

Một căn hộ giá 4 tỷ đồng kéo theo khoản phí bảo trì 80 triệu đồng, nộp một lần trước ngày nhận nhà. Nhiều người mua chỉ biết tới con số này ở thông báo bàn giao, và cũng chỉ biết tới nó lần nữa khi thang máy hỏng mà không ai chịu trách nhiệm chi tiền sửa.

Bài này theo dấu phí bảo trì 2% qua từng chặng: tính trên cái gì, nộp cho ai, nằm ở tài khoản nào, ai được ký chi và chi vào những việc gì.

Phí bảo trì 2% tính trên cái gì và nộp lúc nào

Xem ảnh lớn

Điều 152 Luật Nhà ở 2023 quy định người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích đó. Khoản này được tính riêng, ngoài tiền bán, và nộp trước khi nhận bàn giao.

Điều đáng chú ý nằm ở phần ít người đọc tới: căn hộ và diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán, hoặc chưa bán được tính tới thời điểm bàn giao nhà chung cư vào sử dụng, thì chủ đầu tư cũng phải đóng 2% cho phần đó, tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chính toà nhà. Nghĩa là căn hộ ế cũng phải góp quỹ, và người góp là chủ đầu tư.

Riêng nhà chung cư có hợp đồng mua bán ký trước ngày 1/7/2006 thì không áp dụng mức 2%: các chủ sở hữu họp lại để thống nhất mức đóng góp.

Tiền nằm ở tài khoản nào trước khi có ban quản trị

Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ đầu tiên, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài để người mua nộp kinh phí bảo trì vào đó. Đây là quy định ở Điều 153 Luật Nhà ở 2023.

Chừng nào chưa bàn giao cho ban quản trị, chủ đầu tư không được yêu cầu ngân hàng trích khoản tiền này để dùng vào bất kỳ mục đích nào khác. Người mua có quyền hỏi số tài khoản đó và yêu cầu ghi vào hợp đồng, thay vì chuyển vào tài khoản kinh doanh chung.

Sau khi ban quản trị được cơ quan có thẩm quyền công nhận, ban quản trị mở tài khoản riêng và gửi văn bản đề nghị bàn giao. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có văn bản đề nghị đó, hai bên thống nhất quyết toán số liệu để làm cơ sở bàn giao. Với nhà chung cư sử dụng hỗn hợp, ít nhất ba thành viên ban quản trị phải cùng đứng tên chủ tài khoản, nên một người không tự ký chi được. Các khâu giấy tờ khác của người mua chúng tôi gom ở bài mua căn hộ lần đầu, từ đặt cọc đến sổ hồng.

Quỹ này được tiêu vào việc gì

Xem ảnh lớn

Quỹ bảo trì chỉ dùng để bảo trì, thay thế các hạng mục và trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo kế hoạch bảo trì được hội nghị nhà chung cư thông qua. Cụ thể là khung cột, mái, tường chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối với toà nhà, hệ thống xử lý nước thải và bể phốt.

Ban quản trị không được lấy quỹ bảo trì để chi cho quản lý vận hành. Lương bảo vệ, lễ tân, nhân viên vệ sinh, tiền điện chiếu sáng hành lang và nước sinh hoạt khu vực chung đều thuộc phí quản lý hằng tháng, là khoản khác hẳn. Cách đọc biểu phí quản lý chúng tôi viết riêng ở bài phí quản lý chung cư TP.HCM.

Mọi khoản chi từ quỹ bảo trì phải có hoá đơn, chứng từ và được báo cáo lại hội nghị nhà chung cư. Ranh giới cần nhớ: hỏng hóc bên trong căn hộ thuộc sở hữu riêng thì chủ căn tự trả, quỹ chung không gánh.

Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao thì làm gì

Đây là tranh chấp phổ biến nhất ở chung cư Việt Nam. Điều 67 Nghị định 16/2022 quy định mức phạt tiền từ 160 đến 200 triệu đồng với hành vi không bàn giao kinh phí bảo trì, kèm biện pháp khắc phục hậu quả là cưỡng chế bàn giao. Báo Thanh Niên ngày 9/4/2024 dẫn trường hợp chủ đầu tư chung cư Saigon Gateway ở Thủ Đức bị phạt 180 triệu đồng vì việc này.

Việc ban quản trị làm được ngay là gửi văn bản đề nghị bàn giao có ghi ngày, giữ bằng chứng đã gửi, rồi báo cáo cơ quan quản lý nhà ở địa phương khi hết 30 ngày mà chưa quyết toán xong. Luật sư Nguyễn Thị Kim Vinh, trong bài báo trên, nêu thêm khả năng xử lý hình sự về hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Nói thẳng một điều bất lợi: mức phạt vài trăm triệu đồng thường nhỏ hơn số tiền quỹ bảo trì của một toà nhà lớn, nên phạt hành chính không phải lúc nào cũng đủ sức ép.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, phí bảo trì 2% là khoản duy nhất trong toàn bộ giao dịch mua căn hộ mà người mua trả tiền hôm nay để dùng sau mười năm nữa. Vì khoảng cách đó, đây cũng là khoản dễ bị bỏ qua nhất lúc thương lượng.

Việc nên làm khi ký hợp đồng là yêu cầu ghi rõ số tài khoản riêng nhận kinh phí bảo trì và giữ lại chứng từ chuyển tiền. Bộ chứng từ đó là thứ ban quản trị cần khi đối chiếu số liệu vài năm sau, lúc chẳng ai còn nhớ ai đã nộp bao nhiêu.

Chúng tôi không có số liệu để nói tỷ lệ chung cư ở TP.HCM đã bàn giao xong quỹ bảo trì là bao nhiêu, và cũng chưa thấy cơ quan nào công bố con số cập nhật đến năm 2026. Khi đi xem một dự án đã bàn giao, câu hỏi đáng giá nhất là toà nhà đã có ban quản trị chưa và quỹ bảo trì đã chuyển giao chưa.

Đang so sánh vài căn cùng tầm giá trước khi đi xem, bạn có thể xem căn hộ đang bán hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm khoảng giá và số phòng ngủ, chúng tôi gửi lại danh sách có ghi sẵn diện tích thông thuỷ và tình trạng ban quản trị của từng toà.

Phí bảo trì 2% tính trên giá nào, đã gồm thuế chưa?

Luật quy định 2% giá trị căn hộ, phần diện tích bán hoặc cho thuê mua, và khoản này tính riêng với tiền bán. Con số cụ thể phải đối chiếu đúng điều khoản ghi giá trị căn hộ trong hợp đồng mua bán.

Không nộp phí bảo trì thì có được nhận nhà không?

Kinh phí bảo trì phải nộp trước khi nhận bàn giao căn hộ, nên trên thực tế chủ đầu tư sẽ không bàn giao khi chưa nhận đủ. Muốn giữ quyền của mình, hãy nộp vào đúng tài khoản riêng đã ghi trong hợp đồng và giữ chứng từ.

Quỹ bảo trì hết tiền thì ai trả tiền sửa chữa?

Khi quỹ cạn mà toà nhà cần bảo trì, các chủ sở hữu phải đóng góp thêm theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Đây là lý do nên xem báo cáo thu chi quỹ bảo trì trước khi mua lại một căn hộ đã qua sử dụng.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #PhiBaoTri2PhanTram #QuyBaoTriChungCu #MuaCanHo #LuatNhaO2023 #BanQuanTri #PhiQuanLyChungCu #KinhNghiemMuaCanHo #TheRealEstateVn