Thuê văn phòng hạng A, B, C khác nhau thế nào? Cách chọn theo quy mô công ty

Đi hỏi thuê văn phòng ở TP.HCM, bạn sẽ nghe đi nghe lại ba chữ hạng A, hạng B, hạng C. Phần lớn người thuê lần đầu hiểu đây là xếp hạng do cơ quan nhà nước công nhận, giống hạng sao của khách sạn. Không phải vậy.

Hiểu sai chỗ này dẫn tới hai kiểu trả giá đắt: trả tiền hạng A cho một tòa nhà chỉ tự gắn nhãn hạng A, hoặc loại luôn hạng C ra khỏi danh sách xem trong khi có những tòa nhà nhỏ được quản lý rất tốt. Dưới đây là cách đọc đúng ba cái nhãn này trước khi bạn đi xem văn phòng cho thuê tại TP.HCM.

Xem ảnh lớn

Phân hạng văn phòng ở Việt Nam do ai đặt ra

Việt Nam không có văn bản pháp luật nào quy định tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng cho thuê. Cách gọi hạng A, B, C đến từ báo cáo thị trường của các công ty tư vấn như CBRE, Savills, JLL, Cushman & Wakefield.

Mỗi bên tự dựng một bộ tiêu chí riêng. Hệ quả là cùng một tòa nhà, báo cáo bên này xếp hạng A, bên kia xếp hạng B. Chủ đầu tư và môi giới tự viết chữ hạng A lên tờ rơi chào thuê cũng là chuyện thường ngày, chẳng ai xử phạt được.

Vì vậy nhãn hạng nên đọc như một chỉ dấu nhanh, không phải bằng chứng. Việc kiểm tra vẫn nằm ở buổi đi xem thực tế.

Tiêu chí phân biệt hạng A, B và C

Bộ tiêu chí của các công ty nghiên cứu có khác nhau ở chi tiết, nhưng xoay quanh cùng một nhóm yếu tố.

Nhóm thứ nhất là vị trí và bản thân công trình: nằm ở lõi trung tâm hay ngoài trung tâm, tòa nhà mới hay cũ, diện tích sàn mỗi tầng rộng hay hẹp, sàn nhiều cột hay ít cột, chiều cao trần bao nhiêu.

Nhóm thứ hai là hệ thống kỹ thuật: điều hòa trung tâm hay cục bộ, số lượng và tốc độ thang máy, máy phát điện dự phòng, hệ thống phòng cháy chữa cháy, số chỗ đậu ô tô và xe máy.

Nhóm thứ ba là cách vận hành: tòa nhà do đơn vị quản lý chuyên nghiệp điều hành hay chủ nhà tự quản, có lễ tân riêng không, quy trình bảo trì ra sao, có chứng chỉ công trình xanh như LEED hay Green Mark không.

Xem ảnh lớn

Chênh lệch giá thuê giữa ba hạng

Giá thuê là chỗ ba hạng tách nhau rõ nhất. Hạng A ở khu trung tâm thường báo giá bằng USD trên mỗi mét vuông mỗi tháng, cao gấp khoảng 1,5 đến 2 lần hạng B cùng khu vực. Hạng C nhiều nơi báo giá bằng tiền đồng, mức chỉ bằng khoảng một nửa đến hai phần ba hạng B.

Con số tuyệt đối thay đổi theo từng quý và từng tòa nhà, nên bạn hãy xin báo giá tại đúng thời điểm định thuê thay vì tin một mức giá đọc được trên mạng từ năm ngoái.

Giá chào cũng chưa phải số tiền phải trả. Phí quản lý tính riêng theo mét vuông, cộng thêm phí điều hòa ngoài giờ, phí gửi xe và thuế GTGT. Cách tính diện tích còn làm lệch thêm: diện tích ghi trong hợp đồng thường là diện tích tim tường, lớn hơn phần sàn dùng được thật, và tòa nhà hạng A hay phân bổ thêm diện tích chung vào đó. Muốn khoanh vùng ngân sách trước khi đi xem, bạn có thể lọc theo quận và mức giá bằng công cụ tìm kiếm của TheRealEstate.Vn.

Chọn hạng nào theo quy mô công ty

Đội dưới 20 người thường hợp với hạng B hoặc một tòa hạng C được quản lý tử tế, hoặc văn phòng trọn gói nếu chưa muốn bỏ vốn thi công nội thất. Ở quy mô này, tiền thuê hạng A chiếm tỷ trọng quá lớn trong chi phí vận hành mà phần tiện ích dư ra hiếm khi dùng hết.

Công ty 20 đến 100 người phần lớn dừng ở hạng B. Đây là vùng cân bằng: sàn đủ rộng để chia phòng ban, hệ thống kỹ thuật đủ ổn định, giá chưa tới mức phải cắt các khoản khác để bù.

Hạng A đáng tiền khi công ty thường xuyên tiếp đối tác nước ngoài, cần địa chỉ trung tâm để tuyển nhân sự cấp cao, hoặc làm ngành mà văn phòng là một phần của việc bán hàng như tài chính, luật, tư vấn. Nếu chỉ vài buổi tiếp khách mỗi tháng, thuê phòng họp theo giờ ở tòa hạng A rẻ hơn nhiều so với thuê cả sàn.

Vài sai lầm hay gặp khi chọn hạng

Sai lầm phổ biến nhất là chốt theo nhãn ghi trong tin đăng mà không đi xem. Chất lượng thang máy giờ cao điểm, độ sạch của khu vệ sinh chung, thái độ bảo vệ và ban quản lý là những thứ chỉ thấy được khi đến tận nơi vào ngày làm việc.

Sai lầm thứ hai là so đơn giá mỗi mét vuông giữa hai tòa nhà tính diện tích theo hai cách khác nhau. Tòa rẻ hơn trên giấy có thể đắt hơn khi quy về số tiền trên mỗi chỗ ngồi thật.

Sai lầm thứ ba là bỏ qua đơn vị vận hành. Một tòa hạng B do công ty quản lý chuyên nghiệp điều hành thường dễ chịu hơn tòa hạng A đổi ban quản lý liên tục. Bạn nên đọc thêm kinh nghiệm thuê văn phòng lần đầu để có danh sách câu hỏi mang theo lúc đi khảo sát.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Chúng tôi khuyên khách xếp thứ tự ngược lại với cách thị trường hay làm: chốt tổng chi phí mỗi tháng chịu được trước, chốt yêu cầu kỹ thuật bắt buộc sau, rồi mới xem tòa nhà rơi vào hạng nào.

Cách so sánh công bằng nhất là cộng đủ tiền thuê, phí quản lý, gửi xe, điện lạnh ước tính và thuế GTGT, rồi chia cho số nhân viên thật sự ngồi tại văn phòng. Con số trên mỗi đầu người mới nói lên tòa nào đắt, chứ không phải đơn giá mỗi mét vuông.

Trước khi đặt cọc, hãy đi xem ít nhất ba tòa ở hai hạng khác nhau, đến vào khoảng 9 giờ sáng để thấy tòa nhà lúc đông nhất. Cần danh sách mặt bằng đã kiểm tra pháp lý theo đúng ngân sách, bạn có thể liên hệ TheRealEstate.Vn.

Tòa nhà tự quảng cáo hạng A có sai luật không?

Không. Vì không có quy định pháp luật nào về xếp hạng văn phòng nên cũng không có chuẩn để nói tòa nhà ghi sai. Người thuê phải tự kiểm tra bằng tiêu chí cụ thể như tuổi tòa nhà, chiều cao trần, số thang máy, đơn vị vận hành.

Công ty 10 người thuê hạng A có hợp lý không?

Hợp lý trong một trường hợp: bạn cần địa chỉ trung tâm để làm việc với khách hàng và chấp nhận đánh đổi chi phí. Với đội 10 người, thuê một phòng trong văn phòng trọn gói đặt tại tòa hạng A thường nhẹ vốn hơn thuê sàn thô rồi tự thi công.

Hạng C có gì đáng lo khi thuê?

Điểm cần kiểm kỹ là hệ thống điện, phòng cháy chữa cháy, chỗ để xe và giờ đóng cửa buổi tối. Nhiều tòa hạng C do chủ nhà tự quản nên quy trình bảo trì phụ thuộc thiện chí của chủ, hãy hỏi trước ai sửa khi thang máy hoặc máy lạnh hỏng và thời gian xử lý bao lâu.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #VanPhongHangA #ThueVanPhong #VanPhongTPHCM #VanPhongChoThue #KinhNghiemThueVanPhong #ChiPhiVanPhong #HangABC #MatBangVanPhong #TheRealEstateVn