Vạn Phúc City

Vạn Phúc City hay Thủ Thiêm – An Phú: so sánh chi tiết 2026

Đội ngũ TheRealEstate.Vn · 5/8/2026

Buổi tối, đứng trên cầu Ba Son nhìn sang, những tòa căn hộ khu Sala sáng đèn kín các tầng. Chỉ cách đó chưa đầy một cây số, dãy chung cư tái định cư năm tầng vẫn tối om — xây xong đã hơn một thập kỷ, phần lớn căn hộ chưa từng có người ở.

Đó là hình ảnh thật của Thủ Thiêm hôm nay: vừa sầm uất bậc nhất TP.HCM, vừa có những mảng bỏ trống kéo dài nhiều năm. Câu hỏi Vạn Phúc City hay Thủ Thiêm vì vậy khó trả lời gọn trong một câu, vì bản thân khu đô thị Thủ Thiêm đã không phải một khối đồng nhất. Bài này đặt Vạn Phúc City cạnh Thủ Thiêm và vùng An Phú – An Khánh lân cận, dựa trên những con số chúng tôi tra cứu và gắn nhãn độ tin cậy rõ ràng.

Vạn Phúc City hay Thủ Thiêm: hai quy mô không cùng một hạng

Trả lời thẳng trước: đây là so sánh giữa một dự án tư nhân và một siêu dự án cấp thành phố. Vạn Phúc City rộng 198 ha, do một chủ đầu tư duy nhất — Tập đoàn Vạn Phúc — quy hoạch và triển khai, dân số mục tiêu 45.000 người.

Khu đô thị mới ven sông Sài Gòn nhìn từ trên cao, các toà nhà cao tầng san sát bên bờ sông — Ảnh minh hoạ khu đô thị mới ven sông Sài Gòn

Thủ Thiêm thì khác hẳn về tầm vóc: quy hoạch từ năm 1992, được Thủ tướng phê duyệt năm 1996, diện tích công bố dao động 657 ha theo nhiều trang bất động sản — có thể là phần đất lõi — đến 730 ha theo Wikipedia; hai nguồn chưa thống nhất nên chúng tôi ghi cả hai. Mục tiêu quy hoạch ban đầu là 130.000–150.000 dân cư trú và thu hút 220.000 lao động, với nhiều chủ đầu tư khác nhau cùng tham gia: Đại Quang Minh phát triển khu Sala gồm Sarimi, Sadora, Sarica; Keppel Land làm Empire City; Masterise Homes làm The Metropole Thủ Thiêm — lưu ý dự án này không có tên "Masteri Thủ Thiêm" như một số nơi viết nhầm; và Lotte Group với Thủ Thiêm Eco Smart City. Theo Tuổi Trẻ đầu năm 2026, giải phóng mặt bằng đã đạt hơn 99%, tương đương 14.286 trên 14.357 hồ sơ, chỉ còn khoảng 68 thửa đất chưa thu hồi xong.

Khu An Phú – An Khánh liền kề lại là câu chuyện riêng: một khu dân cư hình thành từ 1998, gồm 5 phân khu A đến E, tiến độ không đồng đều — khu B đã lấp đầy, khu A và C khoảng 80%, khu D và E mới khoảng 50% theo VnEconomy.

Giá bán, giá thuê: chênh lệch nhiều lần

Giá chào tại khu lõi Thủ Thiêm, tổng hợp giữa 2025 đến đầu 2026, không phải giá giao dịch đã khớp, cao hơn Vạn Phúc City nhiều lần. Sarimi khoảng 89–96 triệu đồng/m²; Sadora 8–13,5 tỷ đồng/căn; Empire City 125–200 triệu đồng/m² tùy tháp, căn 1 phòng ngủ đã 9,7–14 tỷ đồng. Đáng chú ý nhất là The Metropole Thủ Thiêm — theo Dân Trí, giá phổ biến tháng 10/2025 đạt 360,8 triệu đồng/m², cao nhất trong 6 năm, tăng tới 72,7% so với cùng kỳ năm trước.

Dãy nhà phố và chung cư thấp tầng xếp thành hàng trong một khu đô thị mới, nhìn từ trên cao — Ảnh minh hoạ một khu nhà phố quy hoạch mới, không xác nhận đúng địa điểm

Có một dự án hay bị nhầm là thuộc Thủ Thiêm nhưng thực ra không phải: Grand Marina Saigon của Vingroup, thương hiệu JW Marriott, giá chào 400–600 triệu đồng/m², nhưng dự án này nằm ở khu Ba Son, thuộc Quận 1, chỉ kết nối với Thủ Thiêm qua cầu Ba Son chứ không nằm trong ranh quy hoạch Thủ Thiêm.

Nội thất phòng khách hiện đại với ghế sofa trắng và cửa kính lớn — Ảnh minh hoạ nội thất căn hộ cao cấp

Khu An Phú – An Khánh có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn khu lõi: biệt thự 200 m² giá chào 45,6–50 tỷ đồng, đất nền 160 m² khoảng 29,6 tỷ đồng; Palm City rẻ hơn nữa, căn hộ bàn giao thô giá chào 30–32 triệu đồng/m². So với Vạn Phúc City — nhà phố từ 17,5 tỷ đồng/căn, biệt thự 150–346,7 triệu đồng/m², căn hộ Diamond Sky 109,89–130 triệu đồng/m² — mặt bằng giá bên Vạn Phúc thấp hơn khu lõi Thủ Thiêm khá nhiều, nhưng tương đương hoặc cao hơn một số dự án ở vùng An Phú – An Khánh xa trung tâm hơn. Giá thuê tại Sala dao động 22–32 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ, còn shophouse The Opera tại Metropole Thủ Thiêm giá thuê chào từ 166 triệu đồng/tháng — mức mà Vạn Phúc City hiện chưa có sản phẩm nào tương đương.

Thủ Thiêm không phải một khối đồng nhất

Đây là điều quan trọng nhất khi tìm hiểu khu vực này, và cũng là điều nhiều bài viết quảng cáo bỏ qua. Khu Sala với Sarimi, Sadora, Sarica, cùng Empire City đã khá sầm uất — nhiều tin rao bán và cho thuê thứ cấp đang hoạt động, cho thấy có người ở thật.

Một khu đất trống ven sông với vài công trình xây dựng dở dang nhìn từ trên cao — Ảnh minh hoạ một khu đất trống ven sông, không xác nhận đúng địa điểm

Nhưng cách đó không xa là một bức tranh hoàn toàn khác. 3.790 căn hộ tái định cư tại các lô R1–R5, xây xong từ năm 2015 trên diện tích 38,4 ha, đã bỏ trống nhiều năm và xuống cấp. Thành phố đã đấu giá khu này 4 lần đều thất bại, dự kiến thử lại lần thứ 5 vào tháng 5/2026, và phải chi hàng chục tỷ đồng mỗi năm chỉ để bảo trì một khu phức hợp không có người ở. Cạnh đó, khoảng 33 ha đất giữa các trục Nguyễn Cơ Thạch – Tố Hữu – Mai Chí Thọ vẫn là đất trống, được quy hoạch làm trung tâm hành chính mới nhưng chưa xây dựng, cùng 8 lô đất vàng hơn 13,8 ha và 42 lô khác hơn 259,7 ha dự kiến được thành phố đưa ra đấu giá trong năm 2026.

Một cụm chung cư nhiều dãy màu sáng nhìn từ trên cao, sân trong xen kẽ cây xanh — Ảnh minh hoạ một cụm chung cư nhiều dãy, không xác nhận đúng địa điểm

Số liệu dân cư phản ánh đúng sự phân mảnh này. Phường Thủ Thiêm trước khi sáp nhập hành chính năm 2025 chỉ có 2.176 người sinh sống theo số liệu 2021, mật độ 657 người/km² — rất thưa so với mục tiêu quy hoạch ban đầu là 130.000–150.000 dân. Theo chúng tôi, đây là điểm khác biệt lớn nhất so với Vạn Phúc City: Vạn Phúc City đang lấp đầy dần đều, còn Thủ Thiêm có khoảng cách rất lớn giữa khu đã sầm uất và khu vẫn bỏ trống ngay trong cùng một ranh quy hoạch.

Kết nối và hạ tầng: cái đã có, cái còn chờ

Lợi thế kết nối lớn nhất của Thủ Thiêm là đã có hạ tầng qua sông hoạt động thật. Hầm sông Sài Gòn vận hành từ năm 2011, thiết kế tốc độ 60 km/giờ, đi hết hầm chỉ khoảng 1,5–2 phút — cách hầm tới chợ Bến Thành chỉ khoảng 3 km. Cầu Ba Son cũng đã thông xe, nối thẳng sang khu Ba Son, Quận 1. Thủ Thiêm cũng đang quy hoạch công viên bờ sông và quảng trường trung tâm gần 30 ha, được kỳ vọng là quảng trường lớn nhất cả nước khi hoàn thành — nhưng tới nay vẫn ở giai đoạn thiết kế và thi công, chưa xác nhận đã hoạt động đầy đủ.

Quảng trường ngoài trời với sân khấu và mặt nước, buổi tối có ánh đèn — Quảng trường Diamond trong khu đô thị Vạn Phúc City

Ở chiều ngược lại, Vạn Phúc City đã có quảng trường trung tâm hoạt động thật từ năm 2020, kèm chương trình nhạc nước miễn phí mỗi tối thứ Bảy hằng tuần. Quy mô nhỏ hơn nhiều so với tham vọng của Thủ Thiêm, nhưng là thứ đang chạy được ngay hôm nay, không phải chờ hoàn thành.

Một số hạ tầng khác của Thủ Thiêm vẫn đang chờ. Cầu đi bộ Thủ Thiêm, gần 1.000 tỷ đồng do Nutifood tài trợ, dài 720 m nối Bến Bạch Đằng với công viên bờ sông Thủ Thiêm, khởi công tháng 3/2025 — nhưng thời điểm hoàn thành các nguồn đưa ra không thống nhất, gồm cuối tháng 6/2026, dịp 2/9/2026, hoặc 30/4/2026, và tính đến 5/8/2026 chúng tôi chưa xác nhận được cầu đã thông hay chưa. Metro số 2 đoạn Bến Thành – Thủ Thiêm dự kiến khởi công cuối tháng 4/2026, hoàn thành năm 2030. Đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành dự kiến khởi công tháng 7/2026. Cầu Thủ Thiêm 4 và Trung tâm Tài chính quốc tế cũng nằm trong kế hoạch triển khai năm 2026.

Vạn Phúc City thì vẫn phụ thuộc hoàn toàn vào Quốc lộ 13 — con đường độc đạo, và dự án mở rộng đoạn cầu Bình Triệu – cầu Vĩnh Bình tính đến tháng 8/2026 vẫn chưa khởi công, dự kiến chờ tới quý 4/2026. Nhìn tổng thể, Thủ Thiêm có nhiều dự án hạ tầng lớn hơn đang được triển khai cùng lúc, nhưng phần lớn vẫn ở giai đoạn sắp có chứ chưa xong — trong khi Vạn Phúc City gần như không có dự án hạ tầng lớn nào đang thi công ngoài việc chờ mở rộng Quốc lộ 13.

Hạn chế của cả hai bên — nói thẳng

Thủ Thiêm mang theo một lịch sử pháp lý phức tạp. Khiếu kiện đất đai kéo dài khoảng 20 năm, và có thông tin — từ một nguồn, chưa kiểm chứng chéo — rằng TP Thủ Đức hiện là bị đơn trong khoảng 400 vụ kiện liên quan. Kết luận Thanh tra Chính phủ số 1483 năm 2018 từng chỉ ra việc điều chỉnh quy hoạch làm tăng thêm 4,3 ha đất tại khu phố 1, phường Bình An là không đúng thẩm quyền. Một kết luận khác năm 2021 lại tái khẳng định việc thu hồi đất tại một khu vực tranh chấp khác là đúng quy định — ngược với quan điểm của người dân, cho thấy vấn đề vẫn còn tranh cãi tới nay. Cộng thêm khu tái định cư bỏ trống và hàng chục héc-ta đất vàng chưa xây dựng đã nêu ở trên, đây là những rủi ro và bất tiện thật mà người mua cần cân nhắc, không phải chuyện đã khép lại.

Bến du thuyền với các du thuyền nhỏ neo đậu, phía sau là cây xanh — Bến du thuyền trong khu đô thị Vạn Phúc City

Vạn Phúc City có phần hạn chế đơn giản hơn nhưng vẫn đáng kể: Quốc lộ 13 độc đạo và đang chờ mở rộng, chưa có trung tâm thương mại nào hoạt động, từng có tranh chấp phí quản lý lên tới mức ban quản lý phải xin lỗi cư dân, và một vụ tranh chấp đặt cọc khiến khách mua nhà đứng trước nguy cơ mất hơn 13 tỷ đồng. Bù lại, Vạn Phúc City không mang theo lịch sử khiếu kiện đất đai kéo dài như Thủ Thiêm, và trường học, bệnh viện, cảnh quan trong khu đã đi vào hoạt động thật, không phải chỉ nằm trên quy hoạch.

Câu hỏi thường gặp

Vạn Phúc City hay Thủ Thiêm, nên mua ở đâu?

Còn tùy ngân sách và mức chấp nhận rủi ro. Ngân sách trên chục tỷ đồng, muốn ở gần trung tâm Quận 1 và chấp nhận lịch sử khiếu kiện đất đai kéo dài, khu Sala – Empire City tại Thủ Thiêm phù hợp. Ngân sách vừa phải hơn, ưu tiên không gian sống mới không vướng tranh chấp pháp lý lịch sử, Vạn Phúc City là lựa chọn khác.

Giá nhà ở Thủ Thiêm hiện nay khoảng bao nhiêu?

Theo giá chào cuối 2025 đến đầu 2026: Sarimi khoảng 89–96 triệu đồng/m², Empire City 125–200 triệu đồng/m², The Metropole Thủ Thiêm đã lên tới 360,8 triệu đồng/m² vào tháng 10/2025. Đây đều là giá chào, chưa phải giá giao dịch đã khớp.

Vì sao Thủ Thiêm vẫn còn nhiều đất trống?

Chủ yếu vì khu tái định cư 3.790 căn tại các lô R1–R5 bỏ trống nhiều năm sau khi xây xong năm 2015 và đấu giá thất bại 4 lần, cộng với khoảng 33 ha đất quy hoạch trung tâm hành chính mới và nhiều lô đất vàng chưa được đấu giá.

An Phú – An Khánh có phải là Thủ Thiêm không?

Không. Đây là khu dân cư liền kề, hình thành từ 1998, với chủ đầu tư và tiến độ khác Thủ Thiêm. Từ 1/7/2025, cả Thủ Thiêm, An Khánh và một phần An Phú được sáp nhập chung vào một đơn vị hành chính mới là phường An Khánh, khiến ranh giới tên gọi dễ gây nhầm lẫn.

Đi từ Thủ Thiêm hay từ Vạn Phúc City vào trung tâm Quận 1 nhanh hơn?

Thủ Thiêm có lợi thế rõ vì hầm sông Sài Gòn đã hoạt động từ 2011, đi hết hầm chỉ khoảng 1,5–2 phút. Vạn Phúc City phụ thuộc vào Quốc lộ 13 với thời gian di chuyển thực tế mà các nguồn quảng cáo đưa ra không thống nhất, khuyến nghị bạn đừng tin số phút quảng cáo và cộng thêm giờ cao điểm.

Đánh giá của TheRealEstate.Vn

Chúng tôi không xếp hạng bên nào hơn bên nào — hai nơi khác nhau cả về tầm vóc lẫn giai đoạn phát triển.

Hợp với Thủ Thiêm, khu Sala – Empire City: người có ngân sách cao, ưu tiên kết nối nhanh vào Quận 1 qua hầm sông đã hoạt động, chấp nhận sống cạnh một khu vực còn lịch sử khiếu kiện đất đai và mảng bỏ trống.
Hợp với Vạn Phúc City: người muốn không gian sống mới với ngân sách vừa phải hơn, ưu tiên hạ tầng trong khu đã hoạt động thật, và không muốn vướng vào lịch sử pháp lý phức tạp.

Muốn xem đầy đủ tiện ích đang hoạt động thật sự trong Vạn Phúc City, tham khảo bài tổng quan tiện ích Vạn Phúc City, hoặc tìm hiểu riêng về Quảng trường Diamond, bến du thuyền Marina và Bệnh viện Đại học Quốc tế Hồng Bàng.

Vị trí Vạn Phúc City trên Quốc lộ 13, ven sông Sài Gòn Mở bản đồ lớn

Số liệu điểm đánh giá và giờ hoạt động trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ Google Maps tháng 7/2026, có thể thay đổi theo thời gian. Giá bán, giá thuê và mức phí trích từ nguồn công khai tại thời điểm viết bài, phần lớn là giá chào — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Đang cân nhắc giữa Vạn Phúc City và các khu đô thị trung tâm khác? Xem sản phẩm đang giao dịch tại khu vực Vạn Phúc City hoặc liên hệ đội ngũ TheRealEstate.Vn để được tư vấn theo đúng ngân sách của bạn.

Hashtag: #VanPhucCity #KhuDoThiVanPhuc #BatDongSanThuDuc #TheRealEstateVn #ThuThiem #AnPhu #KhuDoThiThuThiem #Sala #EmpireCity #TheMetropoleThuThiem #SoSanhKhuDoThi #GiaNhaThuThiem #TaiDinhCu #DauQuangMinh #KeppelLand