Vườn cảnh quan Urban Green: 32,3% mật độ dùng vào gì

Phần lớn người nghe câu "mật độ xây dựng chỉ 32,3%" đều hiểu thành 67,7% khu đất là vườn cảnh quan. Không phải vậy, và khoảng chênh giữa hai cách hiểu đó chính là chỗ người mua hay hụt hẫng lúc dọn về.

Vườn cảnh quan Urban Green nằm trong phần đất không có công trình chính đứng trên, nhưng phần đó còn phải chia cho vài thứ khác nữa. Bài này nói rõ chia cho những gì.

Mật độ xây dựng 32,3% đo cái gì

Xem ảnh lớn

Theo QCVN 01:2021/BXD, mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc chính trên tổng diện tích lô đất. Nó đo bóng của công trình in xuống mặt đất, không đo tổng sàn và cũng không đo diện tích cây xanh.

Urban Green được Kusto Home xây trên khu đất khoảng 2 ha ở đường số 6, phường Hiệp Bình, gồm hai tháp bố trí hình chữ L cao 23 tầng với 735 căn hộ. Hai khối tháp đó chiếm 32,3% mặt đất, phần còn lại là chỗ trống.

Chỗ trống không tự động thành vườn. Nó là phần đất mà chủ đầu tư được toàn quyền bố trí, và bố trí thế nào thì bản vẽ quy hoạch mới trả lời được.

Phần đất còn lại chia cho những việc gì

Trong một khu căn hộ đã bàn giao, phần đất ngoài chân tháp phải gánh nhiều thứ cùng lúc: đường nội bộ cho xe ra vào, lối tiếp cận cho xe chữa cháy, chỗ đậu xe nổi nếu hầm không đủ, khu kỹ thuật, hồ bơi, sân chơi trẻ em, đường dạo bộ, rồi mới tới mảng cây.

Theo công bố tiện ích của chủ đầu tư, Urban Green có hồ bơi, phòng tập và yoga, khu nướng ngoài trời, sân chơi trẻ em, đường dạo bộ nội khu và khối đế shophouse phục vụ cư dân. Từng hạng mục trong danh sách đó đều ăn vào phần 67,7% kia.

Ranh giới cần nhớ: mật độ xây dựng thấp cho biết khu có nhiều chỗ trống, không cho biết chỗ trống đó rợp bóng cây hay lát gạch. Hai khu cùng mật độ 32% có thể cho ra hai cảm giác sống hoàn toàn khác nhau.

Bốn việc kiểm phần sân vườn khi đi xem

Xem ảnh lớn

Urban Green đã bàn giao và có cư dân vào ở, nên phần cảnh quan ở đây kiểm được tận nơi thay vì đọc trên bản vẽ. Đi hết một vòng ranh khu đất là thấy ngay phần nào là cây xanh ngồi được, phần nào chỉ là lối đi có trồng cây hai bên.

Đếm chỗ đậu xe nổi cũng là việc nên làm. Khi hầm không đủ chỗ, xe tràn ra sân, và phần sân vườn co lại đúng bằng số xe đó. Nên quay lại lần nữa vào khoảng 18h ngày thường, khung giờ cư dân về đông nhất, để thấy mặt bằng thật lúc bị dùng hết công suất.

Việc cuối là hỏi ban quản lý ai cắt tỉa, bao lâu một lần, và khoản đó nằm trong phí quản lý hay thu riêng. Cây xanh không có người chăm thì vài mùa mưa là xuống cấp, chuyện tiền vận hành chúng tôi viết riêng ở bài phí quản lý chung cư TP.HCM.

Cảnh quan sau bàn giao phụ thuộc vào ai

Xem ảnh lớn

Sau khi bàn giao, phần cảnh quan chuyển sang tay ban quản lý và quỹ vận hành do cư dân đóng. Chủ đầu tư dựng xong khu vườn, còn giữ cho khu vườn đó xanh là việc của mấy năm sau.

Vì vậy, thứ đáng hỏi không phải diện tích cây xanh trên tờ giới thiệu, mà là ai đang chăm và tiền chăm lấy từ đâu. Một khu bàn giao đã hơn một năm như Urban Green có lợi thế ở chỗ này: bạn nhìn được kết quả thật của việc bảo trì, thay vì tin vào cam kết.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, mật độ xây dựng thấp là lợi thế thật, nhưng nó là điều kiện cần chứ không phải điều kiện đủ. Điều kiện đủ nằm ở chỗ phần đất trống được bố trí ra sao, và ở chỗ ban quản lý có giữ được nó hay không.

Nói phần bất lợi cho việc bán hàng: một con số mật độ đẹp thường được dùng để đỡ cho giá bán cao hơn mặt bằng chung khu vực, trong khi thứ bạn dùng mỗi ngày là bóng mát ở đúng chỗ bạn hay ngồi chứ không phải tỷ lệ phần trăm. Nói thẳng, chúng tôi không có bản vẽ quy hoạch chi tiết phần cảnh quan của dự án này và sẽ không suy đoán diện tích từng hạng mục.

Muốn so vài căn cùng tầm giá trước khi đi xem, bạn có thể xem căn hộ đang bán hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm khoảng giá và số phòng ngủ.

Mật độ xây dựng 32,3% có phải là diện tích cây xanh 67,7% không?

Không. Mật độ xây dựng thuần chỉ đo phần đất bị công trình chính chiếm chỗ. Phần còn lại gồm đường nội bộ, lối cho xe chữa cháy, chỗ đậu xe nổi, hồ bơi, sân chơi và mới tới mảng cây.

Đi xem căn hộ đã bàn giao thì kiểm cảnh quan thế nào?

Đi bộ hết một vòng ranh khu đất, đếm xe đậu nổi trên sân, quay lại lúc 18h ngày thường và hỏi ban quản lý lịch cắt tỉa. Bốn việc đó cho biết phần sân vườn đang thật sự dùng được bao nhiêu.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #VuonCanhQuanUrbanGreen #UrbanGreen #MatDoXayDung #KustoHome #HiepBinh #CanHoThuDuc #CanhQuanNoiKhu #TheRealEstateVn