Thông thuỷ hay tim tường: cách tính diện tích thuê văn phòng

Thuê 100 m2 mà chỉ kê được 12 bàn làm việc là chuyện xảy ra thường xuyên, và phần lớn không phải do bên cho thuê gian dối. Nó đến từ chỗ hai bên đang nói về hai con số khác nhau mà không ai hỏi lại. Con số đó nhân với giá thuê rồi nhân tiếp với số tháng của hợp đồng, nên sai một lần là sai suốt kỳ hạn.

Bài này nói về cách tính diện tích thuê văn phòng: ba con số hay gặp, chênh lệch giữa chúng đi vào đâu, và câu cần ghi vào hợp đồng.

Luật chỉ bắt buộc cách đo với căn hộ, không với văn phòng

Với nhà chung cư, khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023 quy định diện tích sử dụng căn hộ tính theo kích thước thông thuỷ, và Thông tư 05/2024/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 hướng dẫn cách tính đó.

Thuê văn phòng thì không có quy định tương tự. Bộ luật Dân sự 2015 tại Điều 473 để giá thuê cho các bên thoả thuận, và cách đo diện tích cũng nằm trong phần thoả thuận đó. Nghĩa là chuẩn duy nhất có hiệu lực với bạn là chữ ghi trong hợp đồng.

Ranh giới ở đây: đo theo tim tường không sai luật. Nó chỉ sai khi bạn tưởng con số đó là phần mình dùng được.

Ba con số diện tích trên cùng một mặt sàn

Xem ảnh lớn

Diện tích tim tường đo tới giữa tường bao và tường ngăn, nên gồm cả phần tường và cột. Diện tích thông thuỷ là phần lọt lòng, tức phần bạn thật sự kê được bàn ghế. Con số thứ ba là diện tích tính tiền, gồm phần thuê riêng cộng thêm phần chia sẻ hành lang, sảnh tầng và khu vệ sinh chung.

Phần chung được phân bổ khác nhau theo từng toà nhà. Không có mức chuẩn nào để bạn suy ra, nên đây là con số phải hỏi bằng lời chứ đừng ước lượng.

Việc làm được ngay khi nhận tờ chào thuê: hỏi thẳng con số ghi trong đó đo theo cách nào, và yêu cầu trả lời bằng email để lưu lại.

Chênh lệch đó đi vào đâu

Lấy một ví dụ số tròn cho dễ hình dung, không phải giá chào của toà nào. Giả sử giá thuê 400.000 đồng mỗi m2 một tháng, hợp đồng ghi 100 m2 tính tiền, còn phần lọt lòng đo được 88 m2. Tiền thuê vẫn là 40 triệu đồng một tháng, nhưng quy về phần dùng được thì mỗi m2 thật đang có giá khoảng 455.000 đồng.

Khoản chênh không dừng ở tiền thuê. Phí quản lý cũng nhân với chính con số trong hợp đồng, và đó là khoản đóng đều hằng tháng suốt kỳ hạn.

Cách so sánh công bằng giữa các toà: lấy tổng số tiền phải trả mỗi tháng chia cho số chỗ ngồi thật sự bố trí được. Cách tính số chỗ ngồi nằm ở bài diện tích văn phòng bao nhiêu là đủ.

Đo lại và ghi vào hợp đồng thế nào

Xem ảnh lớn

Xin bản vẽ mặt bằng có ghi kích thước từng cạnh, không phải ảnh phối cảnh. Mang thước dây hoặc thước laser đi xem và tự đo phần lọt lòng, chụp lại số đo kèm ngày. Đây là bằng chứng duy nhất bạn có nếu sau đó hai bên hiểu khác nhau.

Câu nên ghi vào hợp đồng gồm hai vế: số mét vuông và cách đo ra số đó. Ghi thêm một câu về việc nếu đo lại thực tế chênh quá một tỷ lệ nhất định thì hai bên điều chỉnh tiền thuê. Chỗ dễ bỏ sót là hộp gen và phần sàn có cột nằm trong lòng khu thuê.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, tranh cãi về diện tích gần như luôn là tranh cãi về ngôn ngữ chứ không phải về đạo đức của bên cho thuê. Toà nhà nào cũng có cách đo của họ, và cách đo nào cũng dùng được, miễn hai bên hiểu giống nhau trước khi đặt cọc.

Nói phần bất lợi cho việc bán hàng: hỏi kỹ chuyện này làm buổi thương lượng dài thêm và đôi khi khiến bên cho thuê khó chịu. Đổi lại bạn biết mình trả tiền cho cái gì. Một bên chào thuê né trả lời câu diện tích đo theo cách nào cũng là một dữ kiện.

Đang tìm mặt bằng cho kỳ hạn tiếp theo, bạn có thể xem văn phòng cho thuê tại TP.HCM hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn để chúng tôi lọc sẵn danh sách theo diện tích và ngân sách, ghi kèm cách tính diện tích của từng toà ngay trong danh sách đầu tiên. Bạn cũng có thể tự lọc trong danh sách bất động sản cho thuê trước khi nhắn cho chúng tôi.

Diện tích thuê văn phòng tính theo thông thuỷ hay tim tường?

Không có quy định bắt buộc. Quy định tính theo kích thước thông thuỷ tại khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở 2023 áp cho căn hộ chung cư, còn hợp đồng thuê văn phòng do hai bên thoả thuận cách đo.

Vì sao diện tích trong hợp đồng lớn hơn diện tích đo được?

Thường vì con số đó đo theo tim tường, hoặc đã cộng phần hành lang và sảnh chung được phân bổ. Cả hai cách đều dùng được, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #ThueVanPhongTPHCM #DienTichThueVanPhong #ThongThuy #TimTuong #HopDongThueVanPhong #KinhNghiemThueVanPhong #VanPhongChoThue #TheRealEstateVn