Trả nhà thuê bị trừ cọc: 6 lỗi thường gặp và cách phòng

Ngày dọn ra khỏi căn nhà thuê thường bắt đầu bằng một câu quen thuộc: chủ nhà đi một vòng, chỉ vào vài chỗ trên tường, rồi nói sẽ trừ một phần tiền cọc.

Chuyện mất cọc thuê nhà phần lớn không đến từ chủ nhà khó tính, mà đến từ sáu lỗi lặp đi lặp lại của người thuê, trong đó có lỗi xảy ra ngay ngày ký hợp đồng chứ không phải ngày trả nhà. Bài này chỉ từng lỗi, căn cứ pháp lý đi kèm và việc làm được để phòng.

Ba lỗi xảy ra trước khi bạn nghĩ tới chuyện dọn đi

Xem ảnh lớn

Lỗi thứ nhất là không chụp hiện trạng trong ngày nhận nhà. Không có bộ ảnh đó thì mọi tranh luận về vết nứt, vết ố hay thiết bị hỏng đều bất lợi cho bên thuê, vì người giữ tiền là bên kia. Chụp đủ bốn mặt tường, trần, sàn, bếp, thiết bị vệ sinh và máy lạnh, chụp cả những vết đã có sẵn, rồi gửi luôn cho chủ nhà qua tin nhắn để có mốc thời gian.

Lỗi thứ hai là hợp đồng không ghi thời hạn hoàn cọc và cách tính khoản trừ. Đây là lỗi ngày ký, và nó quyết định toàn bộ phần còn lại. Yêu cầu thêm một điều khoản ghi rõ số ngày hoàn cọc kể từ ngày bàn giao, và ghi rằng bên cho thuê phải xuất bảng kê từng khoản trừ.

Lỗi thứ ba là tự sửa chữa, khoan đục hay sơn lại theo ý mình. Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên thuê bảo quản tài sản thuê, sửa chữa những hư hỏng nhỏ, còn hư hỏng lớn thì phải báo cho bên cho thuê. Muốn khoan tường treo kệ hay đổi màu sơn thì xin đồng ý trước bằng tin nhắn, và hỏi luôn khi trả nhà có phải hoàn nguyên hay không.

Ba lỗi xảy ra trong tháng cuối cùng

Lỗi thứ tư là báo trả nhà trễ hạn. Khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Nhiều hợp đồng ở TP.HCM đặt mốc dài hơn, và báo trễ so với mốc trong hợp đồng thường bị coi là chấm dứt sớm, kéo theo điều khoản phạt lấy thẳng vào tiền cọc.

Lỗi thứ năm là chưa chốt điện, nước, internet và phí quản lý của kỳ cuối. Chốt chỉ số và đóng hết trước ngày trả chìa khoá, giữ lại biên lai, vì đây là khoản chủ nhà có quyền giữ lại chờ hoá đơn về và cũng là khoản hay bị treo lâu nhất.

Lỗi thứ sáu là ký biên bản bàn giao trước khi đọc bảng kê. Chữ ký ở biên bản thường được hiểu là đã đồng ý toàn bộ nội dung, gồm cả các khoản trừ ghi trong đó. Đọc từng dòng, chỗ nào chưa đồng ý thì ghi ý kiến của mình vào biên bản rồi mới ký.

Hao mòn tự nhiên tới đâu thì hết

Xem ảnh lớn

Đây là chỗ tranh cãi nhiều nhất và cũng là chỗ có căn cứ rõ nhất. Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thoả thuận.

Ranh giới thực tế nằm ở nguyên nhân. Sơn phai màu theo thời gian, tường ố nhẹ do ẩm, ron gạch xỉn đi, bản lề cửa rơ sau vài năm dùng đều thuộc nhóm hao mòn tự nhiên. Tường sứt vỡ do va đập, gạch nứt do làm rơi vật nặng, cửa kính vỡ, máy lạnh hỏng do không vệ sinh định kỳ thì không.

Việc làm được ngay khi có tranh luận: mở bộ ảnh ngày nhận nhà, đối chiếu từng vị trí, và đề nghị chủ nhà báo giá sửa chữa của một đơn vị bên ngoài thay vì áp một con số tròn. Con số tròn không có báo giá kèm theo là chỗ dễ thương lượng lại nhất.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, tiền cọc không phải khoản để mặc cả xuống thấp, mà là khoản để làm rõ ngay lúc ký. Một chủ nhà chịu ghi số ngày hoàn cọc và chịu cam kết xuất bảng kê đáng thuê hơn một chủ nhà chấp nhận giảm cọc nhưng để điều khoản mở.

Nói thẳng phần bất lợi cho việc bán hàng: sàn môi giới không giữ tiền cọc của hợp đồng thuê nhà ở và không quyết định được chủ nhà hoàn cọc nhanh hay chậm. Việc chúng tôi làm được là đọc lại điều khoản trước khi bạn ký và có mặt lúc bàn giao. Với người thuê văn phòng, mức cọc và cách xử lý khác hẳn, chúng tôi đã viết riêng ở bài cọc thuê văn phòng mấy tháng.

Đang tìm chỗ thuê cho kỳ hạn tới, bạn có thể xem căn hộ cho thuê tại TP.HCM hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm khu vực và ngân sách, chúng tôi gửi lại danh sách có ghi sẵn mức cọc và các khoản phí hằng tháng của từng căn.

Cọc thuê nhà ở thường mấy tháng?

Ở TP.HCM mức phổ biến là một tháng với phòng trọ và căn hộ nhỏ, một tới hai tháng với căn hộ chung cư và nhà nguyên căn. Con số này do hai bên thoả thuận, luật không ấn định mức trần, nên điều đáng quan tâm hơn là điều khoản hoàn cọc chứ không phải con số.

Trả nhà trước hạn có mất hết cọc không?

Phụ thuộc vào điều khoản chấm dứt sớm trong chính hợp đồng của bạn. Nhiều hợp đồng cho phép bên cho thuê giữ toàn bộ tiền cọc trong trường hợp này, nên đọc kỹ điều khoản đó trước khi ký chứ đừng đọc lúc muốn đi.

Chủ nhà giữ cọc quá lâu thì làm gì?

Đối chiếu với thời hạn hoàn trả ghi trong hợp đồng, gửi văn bản nhắc kèm biên bản bàn giao và biên lai đã đóng các khoản kỳ cuối. Nếu hợp đồng không ghi thời hạn thì việc đòi sẽ khó hơn nhiều, và đây chính là lý do phải yêu cầu ghi rõ số ngày ngay từ lúc ký.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #MatCocThueNha #ThueNhaTPHCM #HopDongThueNha #TraNhaThue #KinhNghiemThueNha #TienCocThueNha #CanHoChoThue #TheRealEstateVn