Hợp đồng thuê nhà 2026: 9 điều khoản đừng để trống

Cọc thuê nhà ở TP.HCM phổ biến là một tới ba tháng tiền thuê, và đó là khoản khó đòi lại nhất khi hai bên hiểu khác nhau về cùng một câu chữ. Chỗ hiểu khác nhau thường không nằm ở điều khoản đã viết, mà nằm ở dòng để trống.

Bài này liệt kê chín điều khoản trong hợp đồng thuê nhà hay bị bỏ qua nhất, kèm số điều luật để bạn mang đi nói chuyện với chủ nhà thay vì nói theo cảm tính.

Chín điều khoản một hợp đồng thuê nhà phải ghi rõ

Xem ảnh lớn

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 buộc hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản, và nêu khung nội dung tối thiểu gồm thông tin các bên, mô tả nhà ở, giá, thời hạn, quyền và nghĩa vụ, chữ ký. Đó mới là khung. Phần làm nên khác biệt lúc trả nhà nằm ở mức chi tiết mà hai bên chịu viết ra.

Chín chỗ nên viết ra: bên cho thuê là ai và có quyền cho thuê không, mô tả nhà kèm danh mục nội thất, giá thuê và cách tăng giá, tiền cọc, thời hạn và cách gia hạn, điều kiện chấm dứt trước hạn, phân chia trách nhiệm sửa chữa, cách tính điện nước và phí quản lý, cuối cùng là ai lo đăng ký tạm trú và ai chịu khoản thuế cho thuê.

Điểm khác biệt giữa hợp đồng tốt và hợp đồng dở không phải độ dài. Là ở chỗ đọc xong, người ngoài cuộc trả lời được câu hỏi ai làm gì, trong bao nhiêu ngày, với bao nhiêu tiền.

Tiền cọc: ghi thế nào để đòi lại được

Điều khoản cọc phải trả lời đủ ba câu: cọc mấy tháng, trả lại trong bao nhiêu ngày kể từ ngày bàn giao lại nhà, và bên cho thuê được trừ những khoản nào. Thiếu câu thứ ba là chỗ tranh chấp mở toang.

Ranh giới pháp lý đã có sẵn. Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Nghĩa là sơn phai màu hay bản lề rão sau vài năm ở không phải cơ sở để trừ cọc, còn kính vỡ hay lỗ khoan treo kệ thì có.

Muốn dùng được điều luật đó, bạn phải chứng minh được tình trạng ngày nhận nhà, bằng biên bản bàn giao kèm bộ ảnh chụp trong đúng ngày đó. Nếu đã lỡ không có bộ ảnh ban đầu thì tình huống thường gặp được kể ở bài trả nhà thuê bị trừ cọc.

Tăng giá và chấm dứt trước hạn: ai được làm gì

Xem ảnh lớn

Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 để giá thuê cho hai bên thoả thuận. Vì vậy mức trần tăng giá mỗi kỳ và thời điểm được tăng phải nằm trong hợp đồng, không có con số mặc định nào từ luật để dựa vào.

Về chấm dứt, Điều 172 Luật Nhà ở 2023 buộc bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở phải báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc hai bên thoả thuận khác. Cùng điều đó cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt khi bị tăng giá bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước theo thoả thuận, và khi nhà hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa.

Chiều ngược lại, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê nợ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thoả thuận, hoặc dùng nhà sai mục đích ghi trong hợp đồng.

Sửa chữa, tạm trú và thuế: ba chỗ hay bỏ trống

Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên cho thuê bảo đảm nhà giữ được giá trị sử dụng suốt thời gian thuê. Điều đó không tự chia được hỏng nhỏ với hỏng lớn, nên hợp đồng nên ghi một ngưỡng tiền: dưới mức đó bên thuê tự xử, trên mức đó báo chủ nhà.

Chỗ thứ hai là đăng ký tạm trú. Hồ sơ cần giấy tờ nhà của bên cho thuê, nên nếu hợp đồng không ghi bên cho thuê có trách nhiệm cung cấp, việc này dễ tắc. Phần chuẩn bị chung trước khi dọn vào chúng tôi viết ở bài kinh nghiệm thuê căn hộ chung cư TP.HCM.

Chỗ thứ ba là thuế cho thuê nhà. Quy định về ngưỡng doanh thu và cách kê khai của cá nhân cho thuê đã thay đổi vài lần trong năm 2025 và 2026, nên đừng ghi chung chung là bên nào chịu thuế theo quy định. Ghi thẳng tên bên kê khai, bên nộp, và giá thuê đã gồm hay chưa gồm khoản đó.

Góc nhìn của TheRealEstate.Vn

Theo chúng tôi, người đi thuê thường dồn hết sức thương lượng vào giá, rồi ký một hợp đồng ba trang do bên môi giới in sẵn. Giá chỉ đổi vài phần trăm, còn phần cọc và phần chấm dứt trước hạn mới là chỗ mất tiền theo tháng.

Nói phần bất lợi cho việc bán hàng: thêm điều khoản chi tiết thường làm chậm giao dịch, có chủ nhà không thích và chọn khách khác. Chúng tôi vẫn khuyên làm, vì cái giá của việc ký nhanh chỉ hiện ra vào ngày trả nhà.

Cũng nói rõ một ranh giới. Bài này nêu số điều luật để bạn đọc lại nguyên văn, không thay được ý kiến của luật sư khi tranh chấp đã phát sinh.

Đang tìm nhà thuê và muốn xem trước điều khoản chuẩn của từng chủ nhà, bạn có thể xem căn hộ cho thuê hoặc gửi yêu cầu cho TheRealEstate.Vn kèm ngân sách và thời điểm cần dọn vào, chúng tôi gửi lại danh sách kèm mức cọc và cách tính phí quản lý của từng căn.

Hợp đồng thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không. Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp thuê nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Hợp đồng vẫn có hiệu lực, nhưng vì thế nội dung viết ra càng phải rõ.

Chủ nhà đòi lại nhà giữa chừng thì báo trước bao lâu?

Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày, trừ bất khả kháng hoặc hai bên có thoả thuận khác. Nếu hợp đồng của bạn ghi mốc dài hơn thì áp dụng mốc trong hợp đồng.

Không có hợp đồng viết tay thì sao?

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 buộc hợp đồng về nhà ở phải lập thành văn bản. Thuê nhà không giấy tờ khiến bạn không có căn cứ nào để đòi cọc, cũng không đủ giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp khi đăng ký tạm trú.

Thông tin trong bài được TheRealEstate.Vn tổng hợp từ nguồn công khai (báo chí, công bố của chủ đầu tư, tin rao) tại thời điểm viết và có thể thay đổi; giá nêu trong bài là giá chào tham khảo — vui lòng kiểm chứng trực tiếp trước khi ra quyết định. Ảnh minh hoạ sưu tầm từ nguồn công khai trên Internet, không phải ảnh do TheRealEstate.Vn chụp tại chỗ.

Hashtag: #HopDongThueNha #ThueNhaTPHCM #TienCocThueNha #LuatNhaO2023 #KinhNghiemThueNha #CanHoChoThue #TamTru #TheRealEstateVn